Build a dormitory 8 เทคนิคลงทุนสร้างหอพักยังไงให้รุ่ง
อยากเป็นเจ้าของหอพัก อยากเป็น เสือนอนกิน จับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หอพัก ยังไงให้รุ่ง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจที่ได้รับความนิยมอย่างมาก ไม่เพียงแต่กับนักลงทุนเท่านั้น แต่กับคนรุ่นใหม่ก็ให้ความสนใจไม่แพ้กัน โดยเฉพาะ “ธุรกิจหอพัก” ที่ทำรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง เรียกได้ว่าลงทุนครั้งเดียวแต่สามารถเก็บดอกผลได้ยาวนาน สำหรับมือใหม่ที่อยากทำธุรกิจหอพักนั้นต้องศึกษาทั้ง ข้อดี ข้อเสีย และข้อควรรู้อีกหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของเงินทุน ทำเล การบริหารจัดการ รวมถึงข้อกฎหมายต่าง ๆ และอีกสารพัดก่อนจะเริ่มลงทุน มาเริ่มก้าวแรกเป็นเสือ ไปกับเรา Build a dormitory 8 เทคนิคลงทุนสร้างหอพักยังไงให้รุ่ง
สร้างธุรกิจหอพัก ธุรกิจหอพักถือเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง โดยเน้นรับผู้พักอาศัยเป็นนักเรียน นักศึกษา ตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป แต่สามารถเปิดให้บุคคลทั่วไปเข้าพักได้ด้วยเช่นกัน แตกต่างจากอพาร์ทเมนต์ที่ไม่กำหนดผู้เข้าพัก โดยหอพักจะแบ่งเป็น 2 ประเภท คือ หอพักชาย และหอพักหญิง
ประเภทอาคารสำหรับทำธุรกิจหอพัก
หากพูดถึงหอพัก หลายคนอาจจะนึกภาพเป็นตึกสูงหลายชั้น แบ่งเป็นห้องๆ แต่ในความเป็นจริงแล้วการลงทุนเพื่อทำธุรกิจหอพักสามารถทำได้หลากหลายรูปแบบตึก หรือบ้านโดด หมายถึงตึก หรือบ้านที่ปลูกแบบหลังเดียว หรือจะเป็นบ้านหลังเดียวที่ปลูกในบริเวณรั้วเดียวกันก็จัดอยู่ในสิ่งปลุกสร้างประเภทนี้เช่นเดียวกัน ตึก หรือห้องแถว แม้จะเป็นตึกเหมือนกัน แต่รายละเอียดค่อนข้างต่างกัน ตึกแถวนี้จะหมายความถึงตึกหรือห้องที่มีลักษณะที่ปลูกเรียงติดกัน โดยห้องพักจะมีการใช้ผนังร่วมกันหนึ่งด้าน หรือ สองด้านขึ้นไป และจะมีกี่ชั้นก็ได้
อยากสร้างหอพักควรเริ่มจากตรงไหนดี?
- เริ่มจากการสำรวจตลาด ทางเดียวที่จะรู้ได้ว่าธุรกิจหอพักของคุณจะสามารถเติบโตต่อได้หรือไม่นั้นก็คือการลองสำรวจในบริเวณโดยรอบที่คุณต้องการสร้างหอพักด้วยตัวเองว่าอยู่ใกล้กับอะไร หรือมีสถานที่อะไรดึงดูดเพื่อให้คนมาพักหรือไม่ เช่น อยู่ใกล้กับโรงงาน สถานศึกษา หรืออยู่ใกล้แม่น้ำ รถไฟฟ้า ตลาด สวนสาธารณะ หรือห้างสรรพสินค้า มีความปลอดภัยไหม เดินทางสะดวกหรือเปล่า เพื่อกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่จะมาพัก นอกจากสถานที่ต่าง ๆ เหล่านี้แล้ว สิ่งที่ควรสำรวจมาพร้อมๆ กันก็คือคู่แข่ง ว่าในละแวกใกล้เคียงนั้นมีหอพัก อพาร์ทเมนต์ หรือห้องเช่ามากน้อยแค่ไหน และมีช่องว่างให้เราเข้าไปแข่งขันได้หรือไม่ เมื่อพิจารณาช่องว่างเหล่านั้นแล้วจึงนำมาปรับปรุงและพัฒนาหอพักของเรา
- มองหาทำเลที่ใช่ เมื่อสำรวจตลาดเรียบร้อยแล้ว เรากลับมาสำรวจว่าทำเลที่เรามีอยู่มีจุดที่โดดเด่น น่าสนใจตามที่กล่าวมาข้างต้น โดยสามารถตอบโจทย์ และแข่งขันกับคู่แข่งรอบข้างได้หรือไม่ นอกจากนี้ควรจะมองไปไกลถึงอนาคตด้วยว่าในบริเวณทำเลที่เราเลือกนั้นจะมีอะไรเกิดขึ้นในอีก 5-10 ปีข้างหน้า เพื่อกำหนดทิศทางการลงทุน
- วางแผนเบื้องต้นก่อนก่อสร้าง ขั้นตอนต่อมาหลังจากสำรวจทำเลและโอกาสแข่งขันแล้วคือการวางแผนก่อสร้าง โดยเริ่มต้นจากการหาพื้นที่ที่ใช้จริงเพื่อมาจัดสรรขนาดของห้อง จากนั้นจึงค่อยคิดอัตราค่าเช่าต่อหน่วยต่อไป เพื่อให้ทราบว่าจะสร้างหอพักขนาดเท่าใด สร้างได้จำนวนกี่ห้อง และค่าเช่าเพื่อให้ได้รายได้ที่ต้องการ คุณต้องทราบก่อนว่าพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้จริงนั้นมีเท่าใด สำหรับผู้ที่ยังไม่เคยก่อสร้างบ้านหรืออาคารใดๆ มาก่อน อาจไม่ทราบว่าการก่อสร้างนั้นมีระเบียบเรื่องระยะถอยร่น ซึ่งต้องตรวจสอบดูให้ดีว่าอาคารที่คุณจะสร้างต้องห่างจากที่ดินอื่นๆ หรือถนนกี่เมตร ซึ่งคุณสามารถสอบถามหรือศึกษาข้อกำหนดจากกรมโยธาธิการและผังเมืองได้ เมื่อทราบระยะถอยร่นแล้ว จึงค่อยมาคำนวณหาพื้นที่จริงที่สามารถปลูกสร้างได้ และแบ่งเป็นหน่วยเช่าแต่ละหน่วย ทั้งนี้ อย่าลืมว่า คุณต้องเผื่อส่วนของทางเดิน และบันไดด้วย ซึ่งจริงๆ แล้วคุณสามารถปรึกษากับนักเขียนแบบหรือผู้รับเหมาก่อนได้
- ออกแบบอาคารและคุยกับผู้รับเหมา ขั้นตอนการวางแผนขั้นตอนนี้ถือว่าใกล้การก่อสร้างจริงมาก อีกทั้ง ยังมีความสำคัญเพื่อที่จะประเมินความคุ้มค่าการลงทุนด้วย โดยเริ่มจากการออกแบบอาคาร ซึ่งคุณสามารถนำแผนการในขั้นก่อนหน้านี้ไปคุยกับผู้ออกแบบได้ว่าคุณต้องการอพาร์ทเม้นท์ขนาดเท่าไร จำนวนกี่ห้อง สไตล์ เป็นต้น เพื่อให้ทุกอย่างเป็นไปตามที่คุณวางแผนไว้ จากนั้น เมื่อได้แบบแปลนอาคารมาแล้ว คุณก็สามารถนำแบบแปลนไปคุยกับผู้รับเหมาเพื่อให้แต่ละเจ้าประมาณค่ารับเหมาก่อสร้างออกมา เพื่อที่คุณจะได้นำเอาค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปคำนวณความคุ้มค่าและกำไรอีกที
- ประเมินความคุ้มค่า เพื่อไม่ให้การลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ขาดทุน การประเมินต้นทุนและรายจ่ายต่างๆ เมื่อดำเนินกิจการอย่างคร่าวๆ สามารถช่วยให้เห็นภาพรวมได้ว่ากิจการจะขาดทุนหรือสร้างกำไรให้ได้หรือไม่ ทั้งนี้ สำหรับการคิดอัตราค่าเช่าต้องคำนึงถึงยอดผ่อนต่องวดที่ต้องผ่อนให้ธนาคารด้วยว่า เมื่อหักค่าผ่อนแล้ว จะยังได้กำไร ค่าใช้จ่ายส่วนต้นทุนนั้น หลักๆ คือ ค่าที่ดินและค่าก่อสร้างซึ่งคุณได้ขอให้ผู้รับเหมาประมาณราคาให้เรียบร้อยแล้ว และอื่นๆ ส่วนค่าใช้จ่ายระหว่างดำเนินกิจการ เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ ภาษีเงินได้ ภาษีโรงเรียน เป็นต้น ก็เป็นสิ่งที่มองข้ามไม่ได้ เพราะรายจ่ายส่วนนี้เป็นรายจ่ายต่อเนื่องซึ่งต้องจ่ายทุกเดือนเมื่อดำเนินกิจการไป จึงควรนำมาคิดด้วย
- เงินทุน เมื่อคุณประเมินแล้วว่าการลงทุนในครั้งนี้นั้นคุ้มค่า เมื่อที่พร้อม แบบพร้อม เอกสารพร้อม แปลนพร้อม ก็มาถึงเรื่องที่สำคัญที่สุดในการก่อสร้างนั้นก็คือ “เงินทุน” สำหรับใครที่ทุนพร้อมก็คงไม่มีปัญหาอะไรให้ต้องกังวลมากนัก แต่สำหรับใครที่ต้องการสภาพคล่องทางการเงิน ก็ควรมองหาที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำที่กว่าแต่มีระยะผ่อนยาวนาน เราขอแนะนำว่าให้เลือกสินเชื่อที่มีเงื่อนไขที่อำนวยต่อการทำธุรกิจมากที่สุดจะดีกว่า เช่น สินเชื่อสำหรับกาก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ จะเอื้อประโยชน์ให้คุณได้มากที่สุด
- ศึกษากฎหมาย สร้างหอพักในประเทศไทยทุกที่ จะขึ้นอยู่กับกระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ซึ่งผู้ที่ต้องการทำธุรกิจหอพัก จะต้องไปจดทะเบียนเพื่อรับนักศึกษาเข้าพัก โดยจะต้องมีนักศึกษาเข้าพักอาศัยตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป จึงจะนับว่าเป็นหอพัก นอกจากนี้ยังต้องดู พรบ.ผังเมืองด้วยว่าโซนที่เราต้องการจะเปิดหอพักนั้นเป็นโซนสีอะไร สามารถทำการก่อสร้างอาคารได้หรือไม่ สำหรับหอพักที่สร้างใหม่ก็จะต้องดู พรบ. ควบคุมอาคารเพื่อออกแบบและสร้างไปตามแบบที่กฎหมายกำหนด ส่วนหอพักที่มีจำนวนมากกว่า 80 ห้องนั้น จำเป็นต้องศึกษา พรบ.สิ่งแวดล้อม และต้องทำรายงานศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมก่อนที่จะเปิดใช้อาคารด้วย
- รูปแบบการจัดตั้งตามกฎหมาย สำหรับการจัดตั้งหอพักนั้น ตามกฎหมายแล้วสามารถแบ่งออกได้เป็น 4 รูปแบบด้วยกัน ดังนี้
- ส่วนบุคคล หรือห้างหุ้นส่วนที่ไม่เป็นนิติบุคคล หมายถึง หอพักที่มีเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาคนเดียว หรือหลายคนรวมกัน รวมถึงหุ้นส่วนสามัญที่ไม่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลด้วย
- ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล หรือห้างหุ้นส่วนจำกัด หอพักที่จัดตั้งขึ้นโดยคณะบุคคลตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปรวมทุน และมีความรับผิดชอบร่วมกัน โดยการจดทะเบียนตามกฏหมาย
- บริษัทจำกัด หอพักที่จัดตั้งขึ้นโดยผู้ก่อตั้ง ตั้งแต่ 7 คนขึ้นไป และได้จดทะเบียนถูกต้องตามกฏหมาย
- รูปแบบอื่น ๆ เป็นหอพักที่ก่อตั้งตามกฎหมายในูปแบบอื่นๆ นอกเหนือจาก 3 แบบข้างต้น อาจจะก่อตั้งในรูปแบบสโมสร หรือสมาคม โดยมีผู้ก่อตั้งตั้งแต่ 3 คนขึ้นไป อย่างถูกกฎหมาย
Build a dormitory 8 เทคนิคลงทุนสร้างหอพักยังไงให้รุ่ง การสร้างหอพักเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงและสามารถสร้างรายได้ได้ต่อเนื่อง การศึกษาทำความเข้าใจการลงทุนประเภทนี้ให้ดีก่อนว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ต้องคิดจะช่วยลดความเสี่ยงขาดทุนและเพิ่มโอกาสการเติบโตได้ โดยเริ่มต้นตั้งแต่การออกสำรวจตลาด วางแผนก่อสร้าง ประเมินความคุ้มค่าการลงทุน ตลอดจนทำความเข้าใจแหล่งเงินทุนหรือสินเชื่อประกอบการ คุณก็สามารถรอดอกผลของการลงทุนให้งอกเงยเป็นกำไร พร้อมกับมูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นๆ ทุกปี การทำธุรกิจหอพัก ไม่ใช่เพียงแต่มีที่ดิน หรือมีสิ่งปลูกสร้างก็สามารถปรับปรุงเป็นหอพักได้ แต่การจะทำธุรกิจหอพักที่ดีนั้นจะต้องวางแผนทั้งในเรื่องของการออกแบบ การเงิน และในเรื่องของกฎหมาย เพื่อจะได้สามารถบริหารในเรื่องรายจ่าย รายได้ และระยะคืนทุน ให้ธุรกิจคุณเติบโต รอเก็บเกี่ยวค่าเช่าได้อย่างเสือนอนกิน ถ้าจะลดเวลาคืนทุนเพื่อให้รายได้มากขึ้น ต้องหาผู้เช่าให้เต็มทุกเดือน ทำเลหอพักเราต้องใกล้มหา วิทยาลัยดังๆหรือย่านชุมชนดังๆ แต่ถ้าใกล้ชุมชนมหาลัยค่าที่ดินและการสร้างหอพักจะแพงขึ้นด้วยเช่นกัน และหาพื้นที่ข้างล่างให้ร้านสะดวกซื้อเช่าหรือทำเป็น office ให้เช่า เพื่อเพิ่มรายได้ ปรึกษา การออกแบบก่อสร้างหอพักโดยทีมงานที่มีประสบการณ์ ผลงานการันตี มีทีมวิศวกร สถาปนิก ควบคุมงานทุกขั้นตอน สร้างเร็ว ได้คุณภาพ คุมงบ คุมเวลาส่งงานที่มีคุณภาพให้ธุรกิจหอพักของคุณกำไรงามแน่นอน
บทความที่น่าสนใจ :
Business trend 2022 เทรนด์ธุรกิจปี 2022 รู้ก่อน ศึกษาก่อน ทำเงินก่อน
Safety first งานก่อสร้างได้มาตรฐาน ความปลอดภัยต้องมาก่อน
Factory owner เป็นเจ้าของโรงงาน ไม่ยากอย่างที่คิด
E-commerce Warehouse ก้าวเป็นผู้นำธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ต้องมีคลังสินค้า โกดัง แบบไหน
[…] […]