Construction contract ทำสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาต้องระวัง
สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างนั้นสำคัญมาก เป็นสัญญาที่ตกลงรายละเอียดงานระหว่างเจ้าของโครงการและผู้รับเหมา เพื่อให้การทำงานเป็นไปได้อย่างราบรื่นและเป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ในลายลักษณ์อักษร รายละเอียดไหนบ้างที่ไม่ควรมองข้าม ข้อไหนที่จำเป็นต้องระบุในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง Construction contract ทำสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาต้องระวัง มาติดตามกัน
สัญญาก่อสร้าง หรือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างคืออะไร
“สัญญาก่อสร้าง หรือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง” คือ เอกสารสัญญาที่ระบุความตกลงร่วมกันเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างผู้ว่าจ้าง (เจ้าของบ้าน) ในการจ่ายค่าตอบแทนให้กับงานที่ดำเนินการก่อสร้างตามที่กำหนดตามข้อตกลง และผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) ที่รับผิดชอบดำเนินการก่อสร้างตามรายละเอียดที่ตกลงก่อสร้างตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาว่าจ้างจนแล้วเสร็จ โดยเนื้อหาสัญญาจะต้องมีการระบุข้อความชัดเจน ปฏิบัติได้จริง และเป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่าย
รายละเอียดที่ควรมีในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
- วันที่และสถานที่ทำสัญญา เพื่อระบุให้ทราบว่าสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่เท่าไหร่และมีอายุสัญญากี่ปี
- ข้อมูลส่วนบุคคลคู่สัญญาระหว่างผู้ว่าจ้าง (เจ้าของบ้าน) และผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) ไม่ว่าจะเป็นชื่อ ที่อยู่ หน่วยงาน และข้อมูลอื่น ๆ ที่สามารถยืนยันตัวตนและตรวจสอบได้
- ขอบเขตและลักษณะของเนื้องานที่รับผิดชอบ ผู้ว่าจ้างตกลงว่าจ้างผู้รับจ้างทำการก่อสร้างบ้านแบบไหนระบุลงในสัญญาให้ชัดเจนไม่ว่าจะเป็น ลักษณะของแบบบ้าน, สถานที่ที่ทำการก่อสร้าง
- ราคา และรายละเอียดการจ่ายงวดงาน
- ค่าจ้างเหมาจ่ายทั้งหมด
- จ่ายชำระก่อนการเริ่มดำเนิดการกี่เปอร์เซ็นต์
- แบ่งงวดงานออกเป็นกี่งวดงาน มีรายละเอียดอะไรบ้าง
- จ่ายชำระเงินงวดงานแต่ละงวดงานกี่เปอร์เซ็นต์
- ระยะเวลาของสัญญา ตั้งแต่เริ่มดำเนินการก่อสร้าง จนดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ ใช้ระยะเวลาการก่อสร้างโดยประมาณกี่เดือน ระยะเวลาก่อสร้างต้องระบุกันให้ชัดเจน ระยะเวลาเริ่มต้นก่อสร้างอาคารในสัญญาควรเริ่มนับจาก 15-30 วันนับจากวันตอก หรือเจาะเสาเข็มเรียบร้อยแล้ว และถ้าในช่วง 15-30 วันนี้ ผู้รับเหมายังไม่ยอมเริ่มงาน เราควรมีสิทธิเลิกสัญญาได้เลย แต่ก่อนหน้านั้น สัญญาควรระบุให้ชัดเจนด้วยว่าผู้ว่าจ้างต้องเคลียร์พื้นที่ (เช่นที่ดินมีต้นไม้ก็ต้องรื้อให้หมด) ให้ผู้รับเหมาเข้าเริ่มงานได้เมื่อไหร่ ซึ่งที่เห็นบ่อยๆ ก็คือให้ส่งมอบพื้นที่พร้อมก่อสร้างภายใน 60 วันนับจากวันทำสัญญา ส่วนวันเสร็จงานนั้นแล้วแต่หลายๆ ปัจจัย เช่น ประเภทของอาคาร รูปทรงอาคาร รายละเอียดในตัวอาคาร แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ระยะเวลาแล้วเสร็จควรเป็น Close-end ให้ชัดเจน เช่น ต้องเสร็จภายใน 12 เดือนนับจากวันที่งานตอก หรือเจาะเสาเข็มแล้วเสร็จ เป็นต้น
- หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ว่าจ้าง (เจ้าของ) ควรมีรายละเอียดกำกับไว้อย่างชัดเจนในสัญญาว่าจ้าง เช่น
- สิทธิ์ในการปรับเปลี่ยนแก้ไขเพิ่มเติมหรือปรับลดรายการและแบบก่อสร้างเดิม หรือปรับเปลี่ยนวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างภายในระยะเวลาที่กำหนดที่ตกลงกันไว้ โดยไม่ต้องยกเลิกสัญญาว่าจ้าง แต่ควรทำการตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรและมีความตกลงยินยอมกันทั้ง 2 ฝ่าย หากการเปลี่ยนแปลงวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างจนกระทบกับความแข็งแรงและมาตรฐานของโครงสร้างตามแบบแปลนเดิม ผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) มีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธ
- ผู้ว่าจ้างมีสิทธิ์สั่งหยุดงาน หากเห็นว่ามีการดำเนินการไม่ถูกต้องตามแบบแปลน หรือมีสิทธิระงับและไม่จ่ายค่างวดงานในส่วนดังกล่าว หากผู้รับเหมาไม่ทำการแก้ไขหรือซ่อมแซมในส่วนที่เสียหายที่ไม่เป็นไปตามที่แจ้งให้แก้ไข
- ทำการตรวจรับงานแต่ละงวดงาน
- หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง)
- ผู้รับจ้างจะต้องดำเนินการก่อสร้างให้ถูกต้องและแล้วเสร็จตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างในระยะเวลาที่กำหนด
- ผู้รับจ้างสามารถโอนงานให้ผู้อื่นได้ แต่ยังคงเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมดตามระบุในสัญญา
- หากมีการเพิ่มเติมหรือลดงานส่วนใดส่วนหนึ่งที่ไม่เป็นไปตามแบบ ผู้รับจ้างจะต้องทำเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้ผู้ว่าจ้างรับทราบ
- ผู้รับจ้างจะต้องทำการยินยอมให้ตัวแทนของเจ้าของบ้าน หรือ เจ้าของบ้านทำการตรวจสอบวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง สถานที่ และขั้นตอนในการก่อสร้าง เพื่อตรวจประเมินผลงานตรงตามแบบแปลนและ BOQ หรือไม่
- หากพบว่าวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างไม่เป็นไปตามที่กำหนดในสัญญา ตัวแทนหรือเจ้าของบ้านมีสิทธิ์ที่จะระงับการดำเนินการก่อสร้างและปฏิเสธวัสดุที่ไม่ตรงตามรายละเอียดบัญชีก่อสร้างที่ระบุในสัญญาว่าจ้างได้ทันที
- เครื่องมือ วัสดุ อุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้าง จะได้มีคุณภาพ เหมาะสมกับลักษณะงาน ควรมีเอกสารรายการระบุแนบท้ายเอกสาร เพื่อใช้ในการตรวจสอบ
- การประกันคุณภาพผลงานหลังจากการับส่งมอบงาน โดยระยะเวลาประกันงานขึ้นอยู่กับประเภทงานและการเจรจา โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ 1-5 ปี ซึ่งหากเกิดความเสียหายเกิดขึ้นกับตัวบ้านในระยะเวลาเอาประกัน ไม่ว่าจะเป็นหลังคารั่ว บ้านมีรอยแตกร้าว หรือสาเหตุอื่นใดที่ไม่เกี่ยวข้องกับภัยธรรมชาติ ผู้รับจ้างตกลงทำการแก้ไข ซ่อมแซ่มให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานดังเดิม
– ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของบ้านทำการต่อเติมบ้านจนผิดหลักทางวิศวกร เป็นเหตุให้ตัวบ้านเกิดการชำรุดเสียหาย จะถือว่า “การประกันคุณภาพงาน” สิ้นสุดลงทันที
- การยกเลิกสัญญาว่าจ้างและสิทธิในการเรียกร้องค่าเสียหาย ควรทำการระบุให้ชัดเจน หากมีฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดทำผิดเงื่อนไข จนเกิดความเสียหาย ดังนั้นจึงต้องทำการระบุรายละเอียดเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้รับทราบและยินยอมรับผิดชอบหากเกิดกรณีดังกล่าว
- การลงนามตกลงเซ็นสัญญาจ้างรับเหมาก่อสร้าง จะประกอบไปด้วย
- ผู้ว่าจ้าง (เจ้าของบ้าน)
- ผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง)
- พยาน 1
- พยาน 2
- ถ้าเปลี่ยนแบบต้องระวังไรบ้าง ? ปกติเมื่อเริ่มก่อสร้างไปเรื่อยๆ เป็นเรื่องปกติที่เจ้าของอาจขอปรับแบบ เพิ่มหรือลดงานจากแบบแปลนเดิม สิ่งสำคัญ กำหนดเวลาก่อสร้างอาจเปลี่ยนแปลงหดสั้นลง หรือขยายยาวขึ้นได้เราควรมีใบแสดงรายละเอียดปริมาณวัสดุและราคา (Bill of Quantity) เพื่อว่าเวลาปรับลด หรือเพิ่มรายการ ก็ให้อิงตามราคาต่อหน่วยใน BoQ นี้เลย หรือถ้าเป็นการเปลี่ยนแปลงสำหรับวัสดุหรืออุปกรณ์ที่ไม่มี BoQ ก็ให้ใช้ราคาในท้องตลาด ณ ขณะนั้นเป็นเกณฑ์ การขอเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ เป็นสิทธิของเราในฐานะผู้ว่าจ้าง (ไม่ใช่สิทธิของผู้รับเหมา) และเราต้องมีสิทธิเปลี่ยนได้ตลอดเวลา การเปลี่ยนแปลงใดๆ เหล่านี้ควรทำเป็นหนังสือไว้เสมอ
ปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างผู้จ้างงานและผู้รับเหมาก่อสร้าง
ถึงแม้ว่าจะมีการตกลงทำสัญญาก่อสร้างรองรับเรียบร้อยแล้ว แต่ก็อาจจะมีปัญหาเกิดขึ้นตามมาหลังจากเซ็นสัญญาว่าจ้างและเริ่มต้นดำเนินการก่อสร้างได้ ซึ่งปัญหาส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นมักเป็น
- การก่อสร้างล่าช้าไม่เป็นไปตามระยะเวลาที่กำหนด ในกรณีนี้อาจมีหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้องที่ทำให้ไม่สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนดระยะเวลา ซึ่งหากปัจจัยนั้นเกิดจากดิน ฟ้า อากาศ ที่ไม่สามารถควบคุมก็สามารถพูดคุยหรือยืดหยุ่นกันได้
- แต่ถ้าหากเกิดจากการขาดความรับผิดชอบของผู้รับเหมา จากการที่ผู้รับเหมาไม่เข้าหน้างาน ทำงานล่าช้าในส่วนนี้ทางผู้รับเหมาจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด
- ขอเบิกเงินเกินงวดงานหรือโกงเงินค่ามัดจำ โดยเบิกค่ามัดจำครั้งแรกสูง ๆ แล้วเข้างานช้า ทิ้งงาน และหนีงานไปในที่สุด
- เกิดข้อถกเถียงกันเกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนวัสดุก่อสร้างหรือปรับเปลี่ยนแบบแปลนบ้านที่ใช้ก่อสร้าง
- ผลงานไม่น่าพึงพอใจ เนื่องจากผู้รับเหมาไม่มีคุณภาพหรือไม่มีความชำนาญเฉพาะทาง
- ผู้รับเหมาเปลี่ยนทีมช่างผู้ชำนาญการ โดยช่วงแรกใช้ทีมช่างที่มีประสบการณ์ทำงานรวดเร็ว ผลงานเป็นที่น่าพอใจ หลังจากนั้นเปลี่ยนทีมช่างหรือลดจำนวนช่างที่มีประสบการณ์ทำให้ผลงานที่ได้มีคุณภาพต่ำไม่เป็นที่น่าพอใจ และงานเกิดความล่าช้า
- งบประมาณการก่อสร้างบานปลาย จากการปรับเปลี่ยนเพิ่มเติมบางส่วนจากแบบแปลนที่กำหนดไว้
ข้อควรระวังและข้อสังเกตก่อนทำสัญญาก่อสร้าง
- สัญญาจ้างมีความคลุมเครือ ควรระบุเงื่อนไข รายละเอียดต่าง ๆ ในสัญญาจ้างให้ชัดเจนไม่คลุมเครือ เพื่อป้องกันกรณีเจอผู้รับเหมาที่ไม่ดี ไม่มีความซื่อตรงในวิชาชีพ อาจทำให้เราเสียเปรียบได้ เมื่อตกลงเซ็นสัญญาว่าจ้างเรียบร้อยแล้ว
- เปอร์เซ็นการจ่ายเงินแต่ละงวดเหมาะสมกับปริมาณงานหรือไม่ โดยอ้างอิงจากบัญชีแสดงราคาและปริมาณวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง หรือ BOQ
- ขั้นตอนการดำเนินการก่อสร้างกับระยะเวลาสมเหตุสมผลหรือไม่ ระบุวัน เวลา ที่ชัดเจนในการส่งงานในแต่ละงวดงานก่อนการจ่ายค่างวด
- ระยะประกันงานหลังการก่อสร้าง กรณีเกิดความเสียหายหรือชำรุดหลังการส่งมอบงาน
- สิทธิในการยกเลิกสัญญา กรณีผู้รับเหมาขาดความรับผิดชอบหรือไม่ดำเนินการตามที่ระบุในสัญญา
Construction contract ทำสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาต้องระวัง ทั้งผู้ว่าจ้าง และผู้รับเหมา ต้องสบายใจทั้งสองฝ่ายและยุติธรรม ดังนั้นรายละเอียดทุกอย่างต้องชัดเจน สามารถตรวจสอบได้ มีผู้เชี่ยวชาญในการทำสัญญาตรวจสอบ ให้ถูกต้องครบถ้วนไม่สร้างปัญหาตามมาในภายหลัง
บทความที่น่าสนใจ
Material cost อัพเดตราคาเหล็กและวัสดุก่อสร้าง รู้ก่อนคุมงบก่อน
Warehousing cost บริหารคลังสินค้า โกดังยังไงให้ลดต้นทุน
Build an apartment ลงทุนธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ อยากเป็นเสือนอนกินต้องทำไง
