สัญญาก่อสร้าง (Construction Contract) ทำอย่างไร ให้การทำงานราบรื่น
การทำสัญญาก่อสร้างเป็นก้าวแรกที่สำคัญของการดำเนินโครงการ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ว่าจ้างหรือผู้รับเหมาก่อสร้าง การมีสัญญาที่ชัดเจนและครบถ้วนช่วยลดความเสี่ยงและปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต แล้วรายละเอียดใดบ้างที่ต้องมีในสัญญาเพื่อให้ทุกฝ่ายมั่นใจ? ในบทความนี้ Nextplus Engineering จะพาคุณมาทำความเข้าใจรายละเอียดที่ควรรู้ พร้อมทั้งจุดสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
สัญญาก่อสร้าง หรือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง (Construction Contract) คืออะไร ?
สัญญาก่อสร้าง หรือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง คือ เอกสารสัญญาที่ระบุความตกลงร่วมกันเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างผู้ว่าจ้าง (เจ้าของบ้าน) และผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) โดยเอกสารสัญญาจะกำหนดรายละเอียดโครงการก่อสร้าง และค่าตอบแทนสำหรับการก่อสร้างตามที่ตกลงกัน รวมถึงระยะเวลาในการดำเนินการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ โดยเนื้อหาต้องชัดเจนและเป็นธรรมกับทั้งสองฝ่าย และทั้งสองฝ่ายต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญา
สิ่งที่ขาดไม่ได้ในสัญญาก่อสร้าง
การทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง เป็นขั้นตอนสำคัญที่จะช่วยให้การก่อสร้างดำเนินไปอย่างราบรื่น และเป็นไปตามที่ตกลงกันระหว่างผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้นในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างจะต้องระบุรายละเอียดที่สำคัญเพื่อให้ทั้งสองฝ่ายมีความเข้าใจตรงกันและไม่เกิดข้อพิพาทในภายหลัง รายละเอียดเหล่านี้ควรครอบคลุมทุกแง่มุมของการก่อสร้างและการชำระเงิน โดยจะมีสิ่งสำคัญที่ต้องระบุในสัญญาดังนี้
- วันที่และสถานที่ทำสัญญา ระบุวันที่และสถานที่ทำสัญญาเพื่อชี้ชัดว่าเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันไหน และระยะเวลาสัญญากี่ปี
- ข้อมูลส่วนบุคคลคู่สัญญา ระหว่างผู้ว่าจ้าง (เจ้าของบ้าน) และผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) ไม่ว่าจะเป็นชื่อ ที่อยู่ หน่วยงาน และข้อมูลอื่น ๆ ที่สามารถยืนยันตัวตนและตรวจสอบได้
- ขอบเขตและลักษณะงาน ระบุรายละเอียดงานที่รับผิดชอบ เช่น แบบบ้าน สถานที่ก่อสร้าง และข้อกำหนดอื่น ๆ
- ราคาและรายละเอียดการจ่ายงวดงาน สัญญาควรกำหนดค่าจ้างเหมาจ่ายทั้งหมดที่ผู้ว่าจ้างตกลงจ่ายให้ผู้รับจ้าง พร้อมระบุการจ่ายเงินก่อนเริ่มงาน เช่น การจ่ายเงินล่วงหน้าส่วนหนึ่งก่อนเริ่มการก่อสร้าง และแบ่งการจ่ายเงินเป็นงวด ๆ ตามความคืบหน้าของงาน โดยระบุอัตราการจ่ายในแต่ละงวดให้ชัดเจน เช่น การจ่ายงวดแรก 30% เมื่อเริ่มต้นงาน, งวดที่สอง 40% เมื่อก่อสร้างเสร็จบางส่วน และงวดสุดท้าย 30% เมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์
- ระยะเวลาสัญญา ระยะเวลาการก่อสร้างควรระบุให้ชัดเจน ตั้งแต่วันที่เริ่มดำเนินการจนเสร็จสมบูรณ์ โดยคำนวณจากระยะเวลาการก่อสร้างโดยประมาณ เช่น จำนวนเดือนที่ต้องใช้ในการก่อสร้าง พร้อมทั้งระบุว่าโครงการเริ่มต้นจาก 15-30 วันหลังจากวันที่ตอกหรือเจาะเสาเข็ม หากผู้รับเหมาไม่เริ่มงานในช่วงเวลานี้ ผู้ว่าจ้างมีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาได้ทันที นอกจากนี้ สัญญาควรกำหนดให้ผู้ว่าจ้างต้องเตรียมพื้นที่ให้พร้อมก่อนเริ่มงาน เช่น การรื้อสิ่งกีดขวาง (ต้นไม้ หรือสิ่งอื่น ๆ) โดยทั่วไปจะกำหนดให้ส่งมอบพื้นที่ภายใน 60 วันนับจากวันทำสัญญา ส่วนวันเสร็จงานนั้นต้องพิจารณาจากหลาย ๆ ปัจจัย เช่น ประเภทของอาคาร รูปทรงอาคาร รายละเอียดในตัวอาคาร แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ระยะเวลาแล้วเสร็จควรเป็น Close-end ให้ชัดเจน เช่น ต้องเสร็จภายใน 12 เดือนนับจากวันที่งานตอก หรือเจาะเสาเข็มแล้วเสร็จ เป็นต้น
- หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ว่าจ้าง (เจ้าของ) ควรมีรายละเอียดกำกับไว้อย่างชัดเจนในสัญญาว่าจ้าง เช่น
- สิทธิ์ในการปรับเปลี่ยนแก้ไขเพิ่มเติมหรือปรับลดรายการและแบบก่อสร้างเดิม หรือปรับเปลี่ยนวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างภายในระยะเวลาที่กำหนดที่ตกลงกันไว้ โดยไม่ต้องยกเลิกสัญญาว่าจ้าง แต่ควรทำการตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรและมีความตกลงยินยอมกันทั้ง 2 ฝ่าย หากการเปลี่ยนแปลงวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างจนกระทบกับความแข็งแรงและมาตรฐานของโครงสร้างตามแบบแปลนเดิม ผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) มีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธ
- ผู้ว่าจ้างมีสิทธิ์สั่งหยุดงาน หากเห็นว่ามีการดำเนินการไม่ถูกต้องตามแบบแปลน หรือมีสิทธิระงับและไม่จ่ายค่างวดงานในส่วนดังกล่าว หากผู้รับเหมาไม่ทำการแก้ไขหรือซ่อมแซมในส่วนที่เสียหายที่ไม่เป็นไปตามที่แจ้งให้แก้ไข
- ผู้ว่าจ้างมีหน้าที่ตรวจสอบงานในแต่ละงวดเพื่อให้แน่ใจว่าเสร็จสมบูรณ์ตามแบบแปลนและมาตรฐานที่ตกลง หากพบข้อบกพร่องสามารถเรียกร้องให้ผู้รับเหมาแก้ไขก่อนที่จะรับงานและจ่ายค่าจ้างในงวดนั้น ๆ ได้
- หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง)
- ผู้รับจ้างจะต้องดำเนินการก่อสร้างให้ถูกต้องและแล้วเสร็จตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างในระยะเวลาที่กำหนด
- ผู้รับจ้างสามารถโอนงานให้ผู้อื่นได้ แต่ยังคงเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมดตามระบุในสัญญา
- หากมีการเพิ่มเติมหรือลดงานส่วนใดส่วนหนึ่งที่ไม่เป็นไปตามแบบ ผู้รับจ้างจะต้องทำเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้ผู้ว่าจ้างรับทราบ
- ผู้รับจ้างจะต้องทำการยินยอมให้ตัวแทนของเจ้าของบ้านตรวจสอบวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง สถานที่ และขั้นตอนในการก่อสร้าง เพื่อตรวจประเมินผลงานตรงตามแบบแปลนและ BoQ หรือไม่
- หากพบว่าวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างไม่เป็นไปตามที่กำหนดในสัญญา ตัวแทนหรือเจ้าของบ้านมีสิทธิ์ที่จะระงับการดำเนินการก่อสร้างและปฏิเสธวัสดุที่ไม่ตรงตามรายละเอียดบัญชีก่อสร้างที่ระบุในสัญญาว่าจ้างได้ทันที
- เครื่องมือ วัสดุ อุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้าง ต้องมีคุณภาพเหมาะสมกับลักษณะงาน และควรมีเอกสารรายการระบุแนบท้ายเพื่อใช้ในการตรวจสอบ
- การประกันคุณภาพงาน หลังจากการับส่งมอบงาน โดยระยะเวลาประกันงานขึ้นอยู่กับประเภทงานและการเจรจา โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ 1-5 ปี ซึ่งหากเกิดความเสียหายเกิดขึ้นกับตัวบ้านในระยะเวลาเอาประกัน ไม่ว่าจะเป็นหลังคารั่ว บ้านมีรอยแตกร้าว หรือสาเหตุอื่นใดที่ไม่เกี่ยวข้องกับภัยธรรมชาติ ผู้รับจ้างจะต้องแก้ไข ซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานดังเดิม แต่ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของบ้านต่อเติมบ้านจนผิดหลักทางวิศวกร เป็นเหตุให้ตัวบ้านเกิดการชำรุดเสียหาย จะถือว่า “การประกันคุณภาพงาน” สิ้นสุดลงทันที
- การยกเลิกสัญญาและสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย ควรกำหนดเงื่อนไขให้ชัดเจนในกรณีที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญาจนเกิดความเสียหาย ทั้งนี้ ควรระบุรายละเอียดในลายลักษณ์อักษรเพื่อให้ทั้งสองฝ่ายรับทราบและยินยอมรับผิดชอบตามข้อกำหนดที่ตกลงกันไว้
- การลงนามสัญญา การลงนามตกลงเซ็นสัญญาจ้างรับเหมาก่อสร้าง จะประกอบไปด้วยผู้ว่าจ้าง (เจ้าของ) ผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) และพยานต้องเซ็นชื่อในสัญญา
การเปลี่ยนแปลงแบบและเงื่อนไขที่ต้องระวัง
การเปลี่ยนแปลงแบบเป็นเรื่องปกติในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งเจ้าของอาจต้องการเพิ่มหรือลดงานจากแบบแปลนเดิม สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาเรื่องระยะเวลาก่อสร้างที่อาจมีการขยายหรือลดลง ตามการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ เราควรมีใบแสดงรายละเอียดปริมาณวัสดุและราคาต่อหน่วย (Bill of Quantity) เพื่อให้การปรับเปลี่ยนเป็นไปตามราคาที่ตกลง หรือใช้ราคาในท้องตลาดหากไม่มี BoQ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้เป็นสิทธิของผู้ว่าจ้าง และต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง
ข้อควรระวังและข้อสังเกตก่อนทำสัญญาก่อสร้าง
การทำสัญญาก่อสร้างเป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยป้องกันปัญหาหรือข้อขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นในระหว่างการก่อสร้าง ผู้ว่าจ้างจึงควรให้ความสำคัญกับการตรวจสอบและระบุรายละเอียดในสัญญาให้ครบถ้วน เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายมีความเข้าใจที่ตรงกันและลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ดังนี้
- สัญญาจ้างมีความคลุมเครือ ควรระบุเงื่อนไข รายละเอียดต่าง ๆ ในสัญญาจ้างให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาจากผู้รับเหมาที่ไม่มีความซื่อตรง
- การจ่ายเงินแต่ละงวดเหมาะสมกับปริมาณงานหรือไม่ ผู้ว่าจ้างตรวจสอบว่าการแบ่งจ่ายเงินแต่ละงวดเหมาะสมกับปริมาณงานที่ดำเนินการ โดยอ้างอิงจากบัญชีแสดงราคาวัสดุและปริมาณงาน (BOQ)
- ขั้นตอนการดำเนินการก่อสร้างกับระยะเวลาสมเหตุสมผลหรือไม่ ระบุวัน เวลา ที่ชัดเจนในการส่งงานในแต่ละงวดงานก่อนการจ่ายค่างวด
- การประกันงานหลังการก่อสร้าง ควรกำหนดระยะเวลารับประกันในกรณีที่เกิดความเสียหายหรือชำรุดภายหลังการส่งมอบงาน
- สิทธิในการยกเลิกสัญญา ระบุสิทธิของผู้ว่าจ้างในการยกเลิกสัญญา หากผู้รับเหมาไม่รับผิดชอบหรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนด
ปัญหาใหญ่ที่พบบ่อยในการก่อสร้าง
ถึงแม้ว่าจะมีการตกลงทำสัญญาก่อสร้างรองรับเรียบร้อยแล้ว แต่ก็อาจจะมีปัญหาเกิดขึ้นตามมาหลังจากเซ็นสัญญาว่าจ้างและเริ่มต้นดำเนินการก่อสร้างได้ ซึ่งปัญหาที่มักพบได้แก่
- การก่อสร้างล่าช้าไม่เป็นไปตามระยะเวลาที่กำหนด ในกรณีนี้อาจมีหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้องทำให้ไม่สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนดระยะเวลา ซึ่งหากปัจจัยนั้นเกิดจากดิน ฟ้า อากาศ ที่ไม่สามารถควบคุมก็สามารถพูดคุยหรือยืดหยุ่นกันได้ แต่ถ้าหากเกิดจากการขาดความรับผิดชอบของผู้รับเหมา การสร้างที่ล่าช้าในส่วนนี้ทางผู้รับเหมาจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด
- ขอเบิกเงินเกินงวดงานหรือโกงเงินค่ามัดจำ โดยเบิกค่ามัดจำครั้งแรกสูง ๆ แล้วเข้างานช้า ทิ้งงาน และหนีงานไปในที่สุด
- เกิดข้อถกเถียงกันเกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนวัสดุก่อสร้างหรือปรับเปลี่ยนแบบแปลนบ้านที่ใช้ก่อสร้าง
- ผลงานไม่น่าพึงพอใจ เนื่องจากผู้รับเหมาไม่มีคุณภาพหรือไม่มีความชำนาญเฉพาะทาง
- ผู้รับเหมาเปลี่ยนทีมช่างผู้ชำนาญการ โดยช่วงแรกใช้ทีมช่างที่มีประสบการณ์ทำงานรวดเร็ว ผลงานเป็นที่น่าพอใจ หลังจากนั้นเปลี่ยนทีมช่างหรือลดจำนวนช่างที่มีประสบการณ์ทำให้ผลงานที่ได้มีคุณภาพต่ำไม่เป็นที่น่าพอใจ และงานเกิดความล่าช้า
- งบประมาณการก่อสร้างบานปลาย จากการปรับเปลี่ยนเพิ่มเติมบางส่วนจากแบบแปลนที่กำหนดไว้
การทำสัญญาก่อสร้าง (Construction contract) ถือเป็นขั้นตอนสำคัญที่ทั้งผู้ว่าจ้างและผู้รับเหมาต้องให้ความสำคัญ เพื่อให้การดำเนินงานราบรื่นและยุติธรรมต่อทั้งสองฝ่าย ควรระบุรายละเอียดในสัญญาให้ชัดเจน ตรวจสอบได้ และรอบคอบทุกประการ โดยอาจมีผู้เชี่ยวชาญเข้ามาช่วยตรวจสอบเนื้อหาในสัญญา เพื่อความถูกต้องและป้องกันปัญหาหรือข้อขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ การเตรียมความพร้อมดังกล่าวจะช่วยสร้างความมั่นใจและความพึงพอใจให้กับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
บทความที่น่าสนใจ
Material cost อัพเดตราคาเหล็กและวัสดุก่อสร้าง รู้ก่อนคุมงบก่อน
Warehousing cost บริหารคลังสินค้า โกดังยังไงให้ลดต้นทุน
Build an apartment ลงทุนธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ อยากเป็นเสือนอนกินต้องทำไง
