อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้าง ที่มนุษย์สร้างขึ้นเพื่อการอยู่อาศัยหรือการใช้งานในรูปแบบอื่น ๆ การ ก่อสร้างอาคาร แต่ละประเภทถูกแบ่งตามลักษณะการใช้งาน ความเหมาะสม และข้อกำหนดทางกฎหมายที่ชัดเจน ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตราที่ 4 ได้ให้คำจำกัดความ “ลักษณะอาคาร” ไว้อย่างครอบคลุม เพื่อกำกับดูแลให้การก่อสร้างอาคารสอดคล้องกับมาตรฐานและความปลอดภัย สำหรับหลาย ๆ คนที่ยังไม่รู้เกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารประเภทต่าง ๆ มาลองดูกันว่ามีอะไรบ้าง
ตามที่กำหนดใน พรบ. อาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ให้นิยาม “อาคาร” หมายถึงสิ่งปลูกสร้าง เช่น ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า หรือสำนักงาน ที่ถูกออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยหรือการใช้งานในด้านต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นอาคารที่มั่นคงแข็งแรงอย่าง ห้องแถว ตึกแถว หรือบ้านแถว รวมถึงอาคารที่ใช้เพื่อกิจกรรมทางธุรกิจและสาธารณูปโภค เช่น อาคารชุด หอพัก โรงแรม โรงงานและสถาานบริการ
อ่านได้ที่ www.nextplus.co.th
ประเด็นสำคัญที่ควรรู้และทำความเข้าใจ
“อาคารที่ออกแบบหรือก่อสร้าง สามารถเป็นได้หลายประเภทพร้อม ๆ กัน”
หากจะสงสัยว่าทำไมต้่องแบ่งแยกหรือกำหนดประเภทอาคารเพื่ออะไร นั้นก็เพราะการแบ่งประเภทอาคารไม่ได้มีไว้เพียงเพื่อการจัดหมวดหมู่เท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับข้อกำหนดทางกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งมีความแตกต่างกันไปในแต่ละประเภท เช่น ระยะร่นของรั้ว พื้นที่ก่อสร้าง ความสูง จำนวนที่จอดรถ และวัสดุก่อสร้างที่ใช้ ข้อกำหนดเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อให้การก่อสร้างสอดคล้องกับมาตรฐานด้านความปลอดภัยและการใช้งาน
นอกจากนี้ การกำหนดประเภทอาคารยังมีผลต่อการวางแผนงบประมาณ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ หลังการก่อสร้าง รวมถึงการออกแบบที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง เช่น การเลือกวัสดุ ระบบอำนวยความสะดวก และดีไซน์อาคาร ดังนั้น การทำความเข้าใจประเภทอาคารตั้งแต่เริ่มต้นจึงมีความสำคัญต่อทั้งผู้พัฒนาอาคารและนักออกแบบ เพื่อให้การก่อสร้างเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและสอดคล้องกับข้อกำหนดทางกฎหมาย
ประเภทของอาคารกับข้อกำหนดในการก่อสร้างอาคาร
การก่อสร้างอาคารแต่ละประเภทมีข้อกำหนดและกฎหมายที่แตกต่างกัน เพื่อให้เหมาะสมกับการใช้งานและความปลอดภัย ทั้งนี้ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้กำหนดลักษณะของอาคารไว้อย่างชัดเจน ไปดูกันเลยว่าอาคารแต่ละประเภมมีข้อกำหนดที่แตกต่างกันอย่างไร
ก่อสร้างอาคาร ประเภท ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว บ้านแฝด
การก่อสร้างอาคารประเภท ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว และ บ้านแฝด มีข้อกำหนดที่แตกต่างกัน ทั้งในเรื่องวัสดุก่อสร้าง การใช้งาน และข้อจำกัดด้านความสูงของอาคาร ซึ่งข้อกำหนดของอาคารแต่ละประเภทจะมีดังนี้
- ห้องแถว หรือ ตึกแถว อาคารที่ถูกจัดอยู่ในประเภทเดียวกัน แต่ความแตกต่างกันของห้องแถวและตึกแถวนั้น ขึ้นอยู่ที่วัสดุก่อสร้าง โดยห้องแถวจะใช้วัสดุที่ไม่ทนไฟเป็นหลัก ส่วนตึกแถวจะใช้วัสดุทนไฟเป็นหลัก เช่น ผนังแบ่งคูหาหรือผนังภายนอก แม้ว่าระหว่างห้องแถวและตึกแถวจะถูกแบ่งวัสดุกันอย่างชัดเจน การก่อสร้างห้องแถวก็ยังมีข้อกำหนดที่ไม่สามารถสร้างได้สูงเกิน 2 ชั้นอีกด้วย
- บ้านแถว เป็นที่อยู่อาศัยในรูปแบบห้องแถวหรือตึกแถว โดยจะมีพื้นที่ว่างระหว่างด้านหน้าและด้านหลังของแต่ละคูหา ซึ่งกำหนดให้มีความสูงไม่เกิน 3 ชั้น หรือที่หลาย ๆ คนเรียกกันทัว่ไปว่า “ทาวน์เฮ้าส์” นั่นเอง
- บ้านแฝด อาคารประเภทนี้ถูกสร้างติดกัน 2 หลัง โดยมีผนังกั้นระหว่างกัน ความสูงของอาคารจะไม่เกิน 3 ชั้น ข้อแตกต่างสำคัญจากบ้านแถวคือมีที่ว่างด้านข้างของแต่ละบ้านกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร และต้องมีทางเข้าออกแยกจากกันเป็นสัดส่วน
อาคารขนาดใหญ่
การพิจารณาว่าอาคารใดจะถูกจัดเป็น อาคารขนาดใหญ่ มีการพิจารณาใน 2 กรณีหลัก
- พื้นที่ก่อสร้างมี ขนาดเกิน 2,000 ตารางเมตรหรือไม่ หากพื้นที่ก่อสร้างเกิน 2,000 ตารางเมตร อาคารนั้นจะถูกจัดเป็นอาคารขนาดใหญ่
- อาคารหลังนั้น มีความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป จะถูกจัดเป็นอาคารขนาดใหญ่
ในกรณีที่พื้นที่ก่อสร้างรวมกันเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร จะต้องพิจารณาทั้งความสูงและพื้นที่รวม หากเข้าเกณฑ์ทั้งสองข้อนี้ก็จะถูกจัดเป็นอาคารขนาดใหญ่นั้นเอง (วิธีการวัดความสูงคือการวัดจากระดับพื้นดินจนถึงพื้นดาดฟ้า)
อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ
- อาคารสูง คือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป
- อาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือ อาคารที่มีพื้นที่ภายในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
โดยที่ดินที่ใช้ตั้งอาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องมีพื้นที่อาคารไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร และต้องมีด้านใด ด้านหนึ่งของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร สามารถติดกับถนนสาธารณะเขตความกว้างไม่น้อย กว่า 10 เมตร
อาคารชุมนุมคน
อาคารชุมนุมคน คือ อาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป ใช้สำหรับการชุมนุมขนาดใหญ่ สามารถรองรับคนได้ตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป
อาคารสาธารณะ
อาคารสาธารณะ คือ อาคารที่ใช้สำหรับกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับบุคคลทั่วไป เช่น กิจกรรมทางราชการ การเมือง การศึกษา หรือการศาสนา นอกจากนี้ การจำแนกการใช้สอยภายในอาคารก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของอาคารสาธารณะ เช่น อุโมงค์ สะพาน หรือท่าจอดเรือ ซึ่งไม่ได้เป็นอาคาร แต่ยังคงเกี่ยวข้องกับการใช้สอยในพื้นที่นั้น ๆ
อาคารชุด / อาคารอยู่อาศัยรวม
อาคารชุด หรือ อาคารอยู่อาศัยรวม คืออาคารที่ถูกจัดให้อยู่ในประเภทเดียวกัน โดยใช้ข้อกำหนดเดียวกัน ซึ่งมีการตั้งข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการก่อสร้างและการใช้งาน
หอพัก
หอพัก คือ อาคารประเภทที่อยู่อาศัยรวม ซึ่งมีกฎหมายหอพักเป็นข้อกำหนดในการจัดตั้ง โดยมักจะใช้เป็นสถานที่ที่รับนักเรียนนักศึกษาที่มีอายุไม่เกิน 20 ปี และเก็บค่าเช่า แบ่งแยกเป็นหอพักชายและหอพักหญิงอย่างชัดเจนตามการเข้าใช้บริการ (หอพักจัดเป็นอาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมาย)
อาคารพาณิชย์
อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ใช้เพื่อการพาณิชยกรรม ซึ่งมีข้อกำหนดในการก่อสร้างให้ห่างจากถนนหรือทางสาธารณะเกินไม่เกิน 20 เมตร อาคารประเภทนี้มีวัตถุประสงค์ในการใช้งานที่เกี่ยวข้องกับการค้าขายหรือธุรกิจ
อาคารสรรพสินค้า และ อาคารแสดงสินค้า
อาคารสรรพสินค้า หรือ อาคารแสดงสินค้า คืออาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป แต่จะมีการ
จัดส่วนใดส่วนหนึ่งแสดงหรือมีการขายสินค้าต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นภายนอกหรือ ภายในตัวอาคารก็ตาม จะถือเป็น อาคารสรรพสินค้า และ อาคารแสดงสินค้า
โรงแรม
โรงแรม คือ อาคารหรือสถานที่พักชั่วคราวที่จัดอยู่ในประเภทอาคารอยู่อาศัย พื้นที่บางส่วนภายในตัวโรงแรมจะถูกจัดทำเป็นพื้นที่ขายอาหาร หรือเครื่องดื่ม หรือที่หลาย ๆ คนเรียกกันทั่วไปว่า ภัตตาคาร ข้อกำหนด กฎหมายโรงแรม ได้กำหนดให้สถานที่พักชั่วคราวที่มีจำนวนห้องพักไม่เกิน 4 ห้องและจำนวนผู้พักรวมทั้งหมดไม่ เกิน 20 คน (โฮมสเตย์) จะไม่ถูกจัดถือเป็นโรงแรม
ห้องโถง
ห้องโถง เป็นอาคารที่ใช้สำหรับการชุมนุมหรือประชุม กำหนดให้ห้องโถงในภัตตาคารหรืออาคารขนาดใหญ่ต้องมีพื้นที่จอดรถยนต์
อาคารเก็บของ
อาคารเก็บของ เป็นอาคารที่ใช้เก็บของในปริมาตรไม่เกิน 2,000 ลูกบาศก์เมตร การก่อสร้างอาคารเก็บของมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นประโยชน์ของเจ้าของอาคารเอง โดยไม่ต้องเข้าเกณฑ์เป็นคลังสินค้า
ที่จอดรถ และ อาคารจอดรถ
พื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่อใช้สำหรับที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถ ถือเป็นอาคาร (ข้อกำหนดใน กรุงเทพ อาคารจอดรถ จำนวนที่จอดตั้งแต่ 10 คันขึ้นและมีพื้นที่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป)
รั้ว
รั้ว ถือเป็นอาคารเมื่อมีการก่อสร้างติดต่อหรือใกล้เคียงกับพื้นที่สาธารณะ และมีความสูงตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป หากรั้วนั้นไม่เกี่ยวข้องกับการแบ่งที่ดินระหว่างเจ้าของที่ดินทั่วไปจะไม่ถือเป็นอาคาร
ข้อกำหนดอื่น ๆ เกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารประเภทต่าง ๆ
ประเภทของอาคารที่ต้องมีการขออนุญาตประกอบกิจการ อาจจะต้องมีการศึกษาเกี่ยวกับทางด้านกฎหมาย และ ข้อกำหนดต่าง ๆ ของอาคารประเภทนั้น ๆ ซึ่งหากจะทราบถึงประเภทของอาคารได้ ก็ช่วยให้การออกแบบและการก่อสร้างอาคารเป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนด เช่น การสร้างที่จอดรถยนต์ การสร้างห้องน้ำ ห้องส้วม หรือการออกแบบทางหนีไฟและมาตรการด้านความปลอดภัย ดังนั้นการศึกษาข้อกำหนดและกฎหมายต่าง ๆ จะช่วยให้เจ้าของอาคารและนักออกแบบสามารถวางแผนการก่อสร้างได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และไม่เกิดปัญหาทางกฎหมายในอนาคต
ขอขอบคุณข้อมูลอ้ำงอิง สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ ปี 2565-2567
